城东的“明石七子”火出圈，还是上次天降胜利名校成为学区房的时候，业主们期待着自家的房子随着学校开学，房价也会涨上去。

但是从最近的成交数据来看，上涨的情形并没有发生，反而是成交价一直往下探，有个别楼盘快要和开盘时的限价持平了。

不过，也幸好有知名学区托住了底，房价才没有继续往下掉，总算是稳在了5万元/㎡上下。

(资料图片)

比如“明石七子”中成交量排名第一的归锦府，月均有10多套成交，5月也大约成交了13套，目前成交价是5万元/㎡左右。

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“明石七子”由东潮府、东城金茂府、景粼天著、海尚观邸、悦风华、归锦府、东莱府这7个楼盘组成，都是交付时间不长的次新房，分布在地铁4号线明石路站的周边。

明石七子区位图

这7个小区的高层住宅，在当初开盘时的限价是差不多的，都是46500元/㎡（含精装修），交付时间也接近。

在二手房市场上，因楼盘的品质和开发商知名度等因素，几个小区之间的成交价居然相差了2-3万元/㎡左右。价格位于第一梯队的是东潮府、东城金茂府、景粼天著，可能由于这三个小区采用的都是干挂石材外立面，在精装修等名方面品质都不错，加上开发商的知名度高，它们的成交价在“明石七子”中排在第一梯队。

东潮府

卖得最贵的是东潮府，小区里有高层住宅、叠墅、联体排屋、商业大平层。挂牌量蛮少，总计25套，其中住宅16套，商业大平层9套。商业大平层308㎡，挂价约为880-950万元。住宅挂价8万多元/㎡，170㎡的成交价在1600-1700万元。232㎡的排屋，成交价达到了2600万元，当初买入的备案价是1900万元，相当于涨了700万元，创下了明石七子次新房涨幅之最。

3月底有高层住宅成交，119㎡，成交总价750万元。

东城金茂府

成交价排在第二位的是东城金茂府，有44套挂牌，挂价7万多元/㎡。

目前小区里楼层好、性价比高的房源较少，146㎡四房，像2楼这样的低楼层，挂价也要1100多万元，3月下旬有146㎡的成交总价为1125万元，达到了7.7万元/㎡，比归锦府、东莱府的成交价整整高出了近3万元/㎡。

景粼天著

成交价排在第三的是景粼天著，有25套挂牌。这个小区的125㎡设计成了四房，是四叶草户型，挂价820-830万元，楼层低一点的大约800万元就能成交，成交均价约为6.5-6.6万元/㎡。

今年春节以来，景粼天著已经成交了10多套，以139㎡的户型为主，成交量排在明石七子中的第二名。成交量排在第一名的，是归锦府。

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海尚观邸、悦风华、归锦府、东莱府这几个楼盘的价格相差不大，基本都在5-6万元/㎡。

海尚观邸

从所处位置来说，海尚观邸因为周边临高架、医院、寺庙，中介们带看时发现，购房者对这些环境因素比较介意，后期不太能促进成交，因此中介渐渐减少了该小区的推荐和带看。

据明石板块的一位德佑中介透露，该小区春节以来只在3月份时成交过一套房子，125㎡，成交价5.3万元/㎡。

其实小区内部还是不错的，由绿城物业在管理。目前有30套挂牌，一些暂时卖不掉的房子，业主拿来出租，89㎡、97㎡三房租金挂价为7000-8000元/月。

悦风华邸

悦风华是今年4、5月份才交付的，挂牌量还不多，只有18套，交付不久就成交了2套。

小区的绿化比较好，户型方正，楼间距大，又有双阳台和飘窗，得房率较高。

125㎡的四房，成交价大约720万元。如果预算在700-800万元以内，想要买一套四房户型，悦风华就比较符合了。

归锦府

归锦府去年底才交付，由于小区体量大，挂牌量是明石七子中最多的，有70多套。

从小区西门到明石地铁站大约200米，不靠高架的127㎡四房，成交价约为660万元。

彭埠站那边的四房也要600多万元，从性价比来说，归锦府还是有一定优势的。

东莱府

东莱府的地块是明石七子中最贵的，因此对开发商来说，利润很难保证，建筑外立面采用的是真石漆，小区大门还是蛮气派的，进门的水景也显得很有档次。

去看了一些沿马路的132㎡四房户型，整栋楼统一包了阳台，室内餐客厅的空间显得蛮开阔，业主们新更换的双层玻璃也把马路上的噪音隔掉了。

东莱府从交付到现在，大约已有30多套成交，2022年7月，132㎡高楼层的成交价曾经达到过720万元。

随着大行情变化，目前同样的户型，成交价大约630-640万元，相当于降了80-90万元。这个单价已经接近限价了，如果把业主们买入后的利息成本算上，售价只能保本。

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“明石七子”成为胜利实验的学区房后，火了一阵。来买次新房的，基本是丁桥、三里亭、九堡等地方的改善购房者。还有一些是绍兴、丽水的家长，经常坐高铁来杭州东站，给杭州读书就业的孩子买房时，有些人会选择东站附近的“明石七子”次新房。

胜利实验教育集团笕成校区

周边的商业配套方面，东站万象汇吃喝玩乐比较丰富，还有盒马超市，也可以算是盒区房。

附近的三花国际商场人气还不错，港龙城商场就比较冷清了。

在城东多年的大屋宇昊中介杨兴军说，明石七子的次新房，目前有的成交价已经接近限价，性价比在城东区域都算得上不错了。新房刚交付的时候，可能会有一波投资客急于套现离场，有了竞争后，交付初期有可能会把市场价拉低。

目前明石七子基本上不太有急售的投资客了，偶尔有业主急售，也不会影响大的价格行情。

所以，明石七子的次新房价格应该是基本稳定了，有学区加持，再跌也不太可能。如果杭州整个市场行情没有起来，现在卖5万元/㎡的房子，想涨到6万元/㎡，可能也会比较困难。

因为这边缺少产业，也就缺少接盘的人。

那些能承受6万元/㎡的购房者，可能会去钱江新城二期买房了。

其实，对于以自住为主的明石七子大部分业主来说，房子涨跌对大家的生活并没有太大影响，房价涨了是纸上富贵，房价稳了长住久安，有一个好学区在，未来终究是有盼头的。